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Immobilier, fiscalité et ralentissement économique

Seulement 23.183 logements neufs ont été vendus par les promoteurs pendant les mois d’avril à juin de cette année, soit une baisse de 22,6% par rapport à la même période de 2010, selon les chiffres publiés en Août par le ministère du Logement. Les ventes d’appartements sont inférieures de 21,8% à celles du deuxième trimestre 2010, et celles de maisons individuelles ont reculé de 28,5%.

Le début de l’année marque déjà une accélération de cette chute avec un niveau des ventes de 17,2% inférieur au premier trimestre 2011 comparé à l’année précédente soit une baisse de 19% au 1er semestre 2011 par rapport au 1er semestre 2010.

« La baisse de 25% en 2010 à 22% en 2011 du taux de réduction d’impôt du dispositif « Scellier » pour les investisseurs et la déception enregistrée par les promoteurs concernant le prêt à taux zéro (PTZ), qui a plus favorisé les achats dans l’ancien, sont les causes principales de cette baisse », explique à l’AFP Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris X-Nanterre.

Pour l’ensemble de l’année 2011, le nombre de logements neufs vendus par les promoteurs devrait tomber, selon M. Mouillart, à environ 95.000 contre 115.000 en 2010 et 106.000 en 2009, loin du record de 127.000 en 2007.

Selon M. Mouillart, « l’autre point d’inquiétude concerne la hausse des prix, qui n’a pas raison de s’arrêter en raison de l’augmentation des prix des matériaux et des contraintes imposées pour les bâtiments basse consommation (BBC) ».

Au deuxième trimestre, le prix moyen du m² des logements collectifs neufs était supérieur de 7,7% au même trimestre de 2010 alors que celui des maisons individuelles ne progressait que de 1,8%.

Cette hausse touche aussi le parc ancien. « La hausse des prix du parc existant atteint une ampleur encore jamais enregistrée. Les ménages voient, dans un marché tendu, leur capacité financière à accéder à la propriété chuter progressivement », souligne l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (Ieif) dans une étude intitulée « Logement : un marché locatif sous influence ».

Parallèlement, le nombre total de mises en chantier (avec les logements sociaux et les maisons individuelles), avec 347.355 unités au cours des douze derniers mois (août 2010 à juillet 2011), est encore augmentation de 15,7% par rapport aux douze mois précédents alors que celui des permis de construire accordés est de 422.974, en hausse de 10,1% par rapport aux 12 mois précédents.

Avec une hausse de 9,1% des mises en chantier et de 8,6% des permis de construire enregistrée entre mai et juillet, « les ventes devraient s’accélérer au second semestre car les investisseurs voudront encore profiter d’un avantage fiscal favorable même s’il est réduit à 16% en 2012 », espère Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad, l’un des principaux promoteurs français.

Même si le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu voit – par la hausse du nombre de permis de construire – que les actions du gouvernement continuent de produire des effets importants permettant d’envisager un rythme de construction soutenu pour les prochains mois, le président dela Fédérationdes Promoteurs Immobiliers (FPI) Marc Pigeon craint, au contraire, une dégradation de la santé du secteur et une baisse des mises en chantier en 2012.

Conséquences de la réduction de l’avantage fiscal lié à l’investissement Scellier.

Selon lui, les réformes fiscales successives sont les principales responsables de cette évolution. La réduction de l’avantage fiscal depuis le début de l’année 2011, et qui doit se poursuivre en 2012 (16% au lieu de 22%), va continuer selon lui à décourager les investisseurs dans le locatif. Avec pour impact, outre la baisse potentielle des résultats des promoteurs, une aggravation de la pénurie de logements et une hausse mécanique des loyers.

«L’investissement Scellier coûte chaque année 1,3 milliard d’euros à l’État, mais lui rapporte également 2 milliards d’euros de TVA. Sans compter les avantages concernant le logement, et les emplois dans le bâtiment. J’aimerais qu’une vraie réflexion soit ouverte et que le gouvernement compare ces chiffres avec les bénéfices enregistrés grâce aux autres aides au logement. Le PTZ (Prêt à taux zéro, ndlr) notamment. Il est attribué pour 75% à des personnes qui achètent dans l’ancien, et à 70% pour des logements individuel. Il ne contribue pas à l’amélioration du parc locatif», affirme Marc Pigeon.

La hausse des prix qui «n’a pas de raison de s’arrêter, du fait de l’augmentation des prix des matériaux et des contraintes imposées pour les bâtiments basse consommation (BBC)», ajoute Michel Mouillart.

Marc Pigeon constate quant à lui que les achats effectués grâce au Prêt à Taux Zéro (40% des acquisitions) bénéficient essentiellement aux logements anciens. Moins chers certes que les logements neufs conformes à la réglementation BBC, ils obligeront ultérieurement «le gouvernement à distribuer de nouvelles aides pour la mise aux normes des logements», regrette-t-il.

Marc Pigeon ne voit pas non plus de signe encourageant dans l’augmentation du nombre de permis de construire délivrés (+10% sur un an, et +5,3% sur les trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents). «Obtenir un permis de construire ne signifie pas commencer les travaux. Si le promoteur ne parvient pas à vendre les logements il n’entamera pas la construction», assure-t-il. Selon les statistiques du ministère du Logement, les mises en chantiers ont reculé de 3,8% ces trois derniers mois par rapport au trimestre précédent. Sur un an, le solde reste cependant positif, en hausse de 7,9%.

«Les particuliers souhaitent toujours devenir propriétaires»

Dominique Barbet, économiste chez BNP Paribas est plus optimiste sur la santé du secteur. S’il admet que les promoteurs ont quelques raisons de s’inquiéter de l’impact des réformes fiscales qui touchent les propriétaires bailleurs, les chiffres du ministère montrent surtout, selon lui, le dynamisme du secteur, porté par l’activité des particuliers.

Les particuliers en revanche souhaitent toujours devenir propriétaires de leur résidence principale et continuent de faire construire, ce qui va maintenir le dynamisme du secteur pour encore plusieurs trimestres», explique-t-il. L’économiste estime également que les nouvelles réformes pourraient agir positivement sur les prix. «Les avantages fiscaux avaient contribué à la forte hausse des prix dans l’ancien. Parler de bulle est un peu fort mais cela avait conduit à des excès. Ces changements dans la politique fiscale pourraient donc aider les prix à s’assagir, au moins dans les zones qui ne souffrent pas de la pénurie de logements».

C’est sans compter le resserrement des critères d’endettement et la hausse des garanties exigées par les banques dans l’octroi d’un financement qui constituent des freins à l’accession au crédit. Ainsi un profil qui pouvait s’endetter hier ne peut plus le faire de la même manière aujourd’hui.

En 2009 et 2010, les investisseurs représentaient près des deux tiers des acquéreurs. Mais la réforme du dispositif Scellier, effective en 2011, et la hausse des taux d’intérêt depuis l’automne 2010, contribuent à décourager cette catégorie d’acheteurs. Entre le premier semestre 2011 et le premier semestre 2010, les ventes à destination des investisseurs se sont ainsi effondrées de 32%.

Parallèlement, le nouveau prêt à taux zéro, le «PTZ+», peine encore à convaincre les particuliers à investir dans le neuf. Plus de 70% des prêts accordés par l’Etat l’ont été pour l’achat d’un logement ancien, soulignent les promoteurs immobiliers. Finalement, les ventes «en accession», en baisse de 1% au premier semestre 2011, ne suffisent donc pas à compenser la chute des ventes aux investisseurs.

D’autant plus que les prix des logements neufs continuent à progresser, contribuant à rendre les acheteurs mois solvables. Malgré une demande plus faible et une offre plus importante, les prix bondissent de 9,7% sur douze mois. La hausse est comme toujours plus marquée en Ile-de-France, en raison de la rareté du foncier (+12,5% sur un an, contre +6,4 dans le reste dela France). Une des causes de ce paradoxe réside dans la généralisation des bâtiments neufs basse consommation, plus onéreux mais de meilleure qualité, analysela FPI.

L’immobilier est-il toujours une valeur refuge ?

Cette évolution du marché du neuf contraste encore fortement avec le marché de l’ancien. Certes, les notaires soulignaient en juillet une atténuation de la progression des ventes au premier trimestre, après une année 2010 très dynamique. En Ile-de-France notamment, le nombre de logements vendus a baissé de 4% au premier trimestre 2011 par rapport à la même période de 2010. Une baisse imputable à la rareté des biens à vendre à Paris, de même qu’à une relative accalmie après le pic des ventes de la fin de l’année 2010. Mais sur l’ensemble dela France, les volumes de vente progressaient encore de 23% en mars 2011 sur un an.

Malgré la hausse des taux immobiliers, qui évincent une partie des acheteurs, les prix restent par ailleurs en augmentation soutenue. Sur un an, les appartements se sont enchéris de 10,5%, et les maisons de 7,8%, selon les derniers chiffres publiés par les notaires de France. Mais ces hausses dissimulent des évolutions contrastées. Si les prix des appartements parisiens prennent plus de 20%, 21 départements enregistrent des prix en baisse sur un an, constatent les notaires.

Globalement, le marché immobilier devrait cependant rester soutenu cette année. «Les fondamentaux du marché français sont sains», souligne Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole. L’octroi du crédit n’est pas excessif, la présence des marchands de biens sur le marché pas significative, tandis que l’offre de logements reste structurellement insuffisante dans certaines zones. Le marché immobilier devrait de surcroît continuer à bénéficier d’un statut de valeur refuge, dans un contexte économique incertain. Les dispositifs gouvernementaux tels le Scellier ou le PTZ+ permettent par ailleurs de soutenir la demande. Une baisse des prix généralisée ne devrait pas se profiler avant longtemps.

La baisse du taux de réduction d’impôt du dispositif Scellier « démontre une nouvelle fois que le gouvernement n’a pas de vision à long terme de la problématique logement », déplore auprès de l’AFP Alain Dinin, PDG de Nexity, un des deux principaux promoteurs français.

Pour tenter d’amadouer les promoteurs, le dispositif « Scellier », s’appliquant aux appartements et maisons loués pendant au moins 9 ans, qui devait s’achever fin 2012 serait prolongé jusqu’à 2015, selon des sources proches du dossier.
Mais pour M. Dinin le risque, si cette mesure était adoptée, est de voir le nombre total de logements neufs vendus par les promoteurs tomber de 110.000 en 2010 à 90.000 en 2011 et 70.000 en 2012.

« Perdre 40.000 logements en 2 ans c’est insupportable, cela nous ramènerait presque au niveau de la crise de 2008 », souligne M. Dinin.
Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), rappelle de son côté « qu’une réduction de 20.000 du nombre de logements construits représente une perte de recettes de TVA pour l’Etat de 800 millions à 1 milliard d’euros l’année de la construction, alors que le coût fiscal d’un Scellier est étalé sur 9 ans ».

Risques de pertes de recettes de TVA ?

« L’enjeu, pour l’Etat, est donc une perte de 1,6 à 2 milliards de recettes de TVA pour une moindre dépense de l’ordre de seulement 300 millions en 2012 », souligne le président de la FPI.

« Sans les investisseurs particuliers, les loyers auraient augmenté beaucoup plus vite au cours des 10 dernières années. C’est grâce aux dispositifs d’aides à l’investissement locatif que 850.000 logements ont été créés et que, sur 10 ans, les loyers n’ont cru que de 30% tandis que les prix des logements neufs augmentaient de 84% et ceux des habitations anciennes de 141% », rappelle à l’AFP M. Pigeon.
« Comme chaque logement correspond à 1,5 emploi, une baisse de 40.000 logements devrait entraîner la suppression de 60.000 emplois », met en garde le président de la FPI.

Se déclarant « inquiet » du projet gouvernemental, Guy Portmann, PDG de France Terre, plaide pour sa part pour un allongement de la durée d’obligation de louer le logement de 9 à 15 ans. Mais en contrepartie, pour maintenir un rendement locatif intéressant pour les investisseurs de plus en plus tentés par la +pierre+ à cause de l’effondrement de la Bourse, M. Portmann réclame un taux de réduction d’impôt de 28%, soit le double de celui envisagé par un nouveau « rabotage ».

La réforme de la taxation des plus values immobilières (hors résidence principale) touche tout le monde.

La modification de la taxation des plus-values immobilières est la mesure du plan de rigueur présenté hier qui rapportera le plus en 2012, avec une économie estimée à 2,2 milliards d’euros. Elle touche les propriétaires de résidence secondaire, de biens locatifs, de terrains à bâtir ou de logements vacants.

Jusqu’à présent, les plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers (hors résidence principal) étaient taxées à hauteur de 19 % (plus prélèvements sociaux). Mais la plus value subissait un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention. In fine, au-delà de 15 ans de détention les plus values réalisées lors de la vente de ces biens étaient donc exonérées de taxes. Le gouvernement a décidé de supprimer cet abattement dérogatoire de 10% et «de taxer les plus values immobilières effectivement réalisées, après neutralisation de l’inflation».

• La disparition des abattements fiscaux sur la plus value s’applique aux promesses et compromis de ventes signées après le 24 août 2011.

• La plus-value dégagée lors de la vente subira un impôt de 19%, auquel s’ajouteront 13,5% de prélèvements sociaux. Soit une ponction totale de 32,5%. Car, entre autres mesures, le gouvernement vient de décider de relever de 12,3% à 13,5% les prélèvements sociaux portant sur les revenus de l’épargne de 2011. Seule bonne nouvelle, la plus-value sera taxée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente déduite de l’inflation réellement constatée depuis l’acquisition.

• Seule la résidence principale reste exonérée de cette taxation. Définie comme le lieu d’habitation habituel, c’est-à-dire le lieu où le contribuable travaille, où il déclare ses impôts, où sont scolarisés ses enfants, etc… la résidence secondaire d’un locataire de sa résidence principale sera assujetti à cette nouvelle disposition.

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Rigueur et austérité à la française

Alors que pendant de nombreuses années voire des décennies, la France (ou plutôt les gouvernements français) a vécu au dessus de ses moyens, l’heure du bilan et des comptes a sonné.

Dans des conditions financières similaires et compte tenu de la réglementation en la matière, une entreprise de droit privé n’aurait pas eu droit à un quelconque « repêchage » et aurait directement déposé son bilan. Un particulier, lui, aurait été conduit vers une procédure de surendettement voire de faillite personnelle. Il n’en est pas de même pour notre Etat souverain.

Cette situation nous rappelle, ô combien l’avons-nous oublié lorsque nous allons (ou non) voter, que l’Etat c’est nous.

Le gouvernement Fillon, par son plan de réduction des déficits présenté en Août dernier, nous demande non seulement de faire preuve de solidarité par ses mesures de rigueur mais surtout de faire preuve d’une gestion équilibrée dont il n’a jamais appliqué les principes. Encore et toujours, c’est nous qui payons au final. Par nos impôts en premier lieu et de nouveau par de nouvelles contributions créées pour combler les déficits exorbitants creusés depuis des décennies.

L’argent de la collectivité est fongible. Il n’existe pas une seule journée par laquelle nous apprenons que nos chers, très chers gouvernants, sont liés directement ou indirectement à des affaires financières diverses (emplois fictifs, retro-commissions, marchés publics, etc….) sans parler des retraites « spéciales » votées par nos chers parlementaires qui, tous bords politiques confondus, sont au moins d’accord sur un point : garder leurs privilèges pendant et après leur exercice.

La monarchie a disparu mais elle a laissé la place à une fausse démocratie dont les rouages financiers font repenser aux temps médiévaux où les paysans et les vassaux versaient leurs contributions aux seigneurs qui les dépensaient à leur gré.

Nous pourrions également parler de la « fiscalité de la route » qui s’est accrue pour des raisons officielles de sécurité, de l’augmentation des amendes, des boissons alcoolisées, du tabac, des timbres, du gaz, de l’électricité….

Le plan de réduction des déficits du gouvernement prévoit cette fois la taxation des plus riches et la hausse de certains prix à la consommation (tabac, alcool, boissons sucrées) pour tout le monde ainsi qu’un nouveau coup de rabot sur les niches fiscales.

Afin de respecter les engagements pris par la France (un déficit public égal à 3% du PIB en 2013), le Premier ministre François Fillon doit trouver 12 milliards d’euros (1 milliard en 2011 et 11 milliards en 2012) d’économies avant fin 2012 sans toucher aux revenus des ménages, ni compromettre la croissance.

Un exercice difficile dont les mesures principales sont les suivantes :

1 / Contribution exceptionnelle sur les très hauts revenus

Les contribuables les plus riches devront s’acquitter d’une taxe de 3% à partir de 500.000 euros de revenus annuels. Cette contribution exceptionnelle et symbolique sur les très hauts revenus prendra fin lorsque le déficit public sera retombé à 3% du PIB (en théorie fin 2013). Elle risque d’être aussi temporaire que la CRDS qui perdure toujours…

2 / Hausse de 1,2% des prélèvements sociaux sur les revenus du capital

Les revenus du patrimoine (intérêts, dividendes, plus-values, produits d’assurance vie, revenus fonciers…) seront soumis à un taux de prélèvements sociaux de 13,5% contre 12,3% actuellement.

Après avoir taxé les revenus (IRPP) du travail et le patrimoine (ISF), il ne restait plus grand-chose  à faire sinon que d’augmenter les taxes existantes.

3 / Hausse des prix du tabac, de l’alcool et des boissons sucrées

Le gouvernement vient de relever le prix du tabac de 6% en d’octobre, puis le fera à nouveau de 6% en 2012. Il a été également proposé d’augmenter la fiscalité sur les alcools forts (de l’ordre de 90 centimes par litre pour les boissons titrant 40°), le vin, le rhum et les productions régionales n’étant pas concernées.

Une nouvelle taxe sur les boissons sucrées serait créée. La mesure vise en particulier les sodas, facteurs de risque de l’obésité. Elle ne concerne pas l’eau, les jus de fruits sans sucres ajoutés ni les produits contenant des édulcorants.

4 / Application du taux normal de TVA (19,6%) aux entrées dans les parcs à thème

Le taux de TVA s’appliquant aux billets d’entrée dans les parcs à thème (Eurodisney, Parc Astérix, Puy du Fou…) sera relevé de 5,5% actuellement à 19,6%. S’amuser reviendra désormais plus cher.

5 / Coup de rabot de 10% sur les niches fiscales

Un nouveau coup de rabot de 10% s’appliquera sur les niches fiscales déjà visées dans le budget 2011. Le secteur de l’immobilier sera particulièrement concerné, notamment les investisseurs achetant des logements neufs pour les louer. Le taux de la réduction Scellier pour les bâtiments basse consommation (BBC) chutera de 22% en 2011 à 16% en 2012 (au lieu des 18% prévus initialement). Il s’appliquera sur la déclaration d’impôts sur les revenus de 2012, payable en 2013.

Parmi les mesures de réduction des niches fiscales, figure aussi la modification de la taxation des plus-values immobilières hors résidence principale. Le plan prévoit la suppression de l’abattement de 10% par an sur les plus-values immobilières réalisées lors de vente de résidences secondaires, logements vacants, biens locatifs ou terrains à bâtir. Désormais la plus-value sera calculée en fonction du prix d’achat, seulement majoré de l’inflation constatée depuis la date d’acquisition.

6 / Heures supplémentaires

Les allègements de charges sur les heures supplémentaires seront plafonnés pour les entreprises (elles seront intégrées dans le calcul des allègements de charges sur les bas salaires). Les salariés continueront néanmoins de bénéficier de la défiscalisation des heures supplémentaires.

7 / Parmi les autres mesures

Le plan anti-déficit comprend par ailleurs :

  • Une modification des règles en matière d’impôt sur les sociétés, avec notamment la limitation du report des déficits dans le cadre de la convergence franco-allemande.
  • La suppression de l’abattement de 30% sur le bénéfice imposable des entreprises dans les départements d’Outre-mer.
  • L’alignement sur le droit commun des cotisations sociales du secteur de l’énergie.
  • La révision du barème de la taxe sur les véhicules de société en cohérence avec le Grenelle de l’Environnement (les véhicules les plus polluants seront taxés davantage).
  • La suppression de l’exonération partielle de taxe spéciale sur les conventions d’assurance des contrats de complémentaire santé « solidaires et responsables », qui subiront désormais le taux de droit commun de 7%.
  • La suppression ou la réduction des dérogations en matière de CSG, dont :
  • Application dela CSGau complément du libre choix d’activité (CLCA), une prestation familiale versée aux parents s’arrêtant de travailler pour s’occuper de leurs enfants ;
  • Suppression de l’abattement pour frais professionnels pour les revenus qui ne constituent pas du salaire ;
  • Réduction de l’abattement forfaitaire pour frais professionnels de 3% à 2%.
  • La hausse du forfait social de 6% à 8% (forfait s’appliquant notamment sur les sommes versées par les employeurs à leurs salariés dans le cadre de l’épargne salariale).
  • Un effort supplémentaire de réduction des dépenses de l’Etat en 2012.

Tout le monde à contribution

Selon François Fillon, ces mesures portent à 83% sur « les détenteurs de patrimoine, les grandes entreprises et les ménages aux revenus très élevés ».

Il n’empêche : la taxation de 3% des plus hauts revenus ne devrait rapporter « que » 200 millions d’euros. Et plusieurs des mesures annoncées toucheront l’ensemble des ménages, y compris les plus modestes. C’est le cas notamment de la hausse du prix de l’alcool, du tabac et des sodas (1,1 milliard de recettes au total), même si elle est légitimée par des objectifs de santé publique. Moins drastique que les plans adoptés par plusieurs de nos voisins européens (Grèce, Portugal, Espagne, Italie…), le plan Fillon est donc bel et bien un plan de rigueur.

Quelques niches fiscales échappent toutefois à l’austérité comme par exemple le prêt à taux zéro plus (PTZ+), réservé aux primo-accédants, les aides fiscales favorisant l’emploi de personnes à domicile ou encore le taux réduit de TVA dans la restauration.

Toutes ces mesures sont actuellement en cours de discussion au Parlement. Elles sont donc susceptibles d’être modifiées… à la baisse comme à la hausse.

Bravo à cette France que nous avons laissé dériver au gré des élections auxquelles nous brillons tous par notre présence ou notre absence mais à l’issue desquelles nous finissons par payer la mauvaise gestion d’une minorité intelligente dont les ministères ne semblent pas souffrir trop de la crise.

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Quelques conseils pour protéger vos biens en votre absence

Après 11 mois de labeur, chacun aspire à un repos bien mérité au bord de la mer ou bien à la montagne. Gaz, eau, électricité en mode veille, le réfrigérateur au ralenti, vous vous apprêtez à claquer la porte pour affronter les kilomètres, décidé à profiter de vos congés bien mérités. Votre GPS trône majestueusement sur le tableau de bord de votre véhicule. Les enfants, à l’arrière, disent au revoir à leur amis facebook depuis leur smartphone en accès WIFI HD.

Le tableau est posé pour dépeindre correctement le scénario catastrophe. Et ce qui suit vous expliquera comment les nouveaux gadgets technologiques vont se retourner contre vous.

Après de nombreuses heures de route, le camping des pins est atteint, tous quittent la voiture péniblement, en prenant soin de se décoller lentement du cuir des fauteuils. Les vacances proprement dites peuvent commencer.

Mais après avoir savouré votre première journée de repos sur la plage des sables fins, vous retrouvez votre automobile fracturée et votre GPS – que vous aviez pris la peine de cacher dans la boîte à gants – flambant neuf dérobé, (entre autres).

La colère et les regrets passés, vous vous dites que vous aviez bien fait de souscrire une assurance qui couvrira intégralement les frais, et mis à part les tracas dus aux procédures, ce n’est pas cela qui doit gâcher vos vacances.

Seulement quelques jours plus tard, un appel de la gendarmerie de votre domicile vous informe que vous avez été cambriolé. Quand le hasard s’acharne !

Ce n’est pas le hasard : votre GPS dérobé, comme la plupart aujourd’hui, possède une petite touche bien pratique appelée « Rentrer chez soi ». Vous avez compris : votre casseur n’a eu qu’à se faire guider par ce « traitre » pour retrouver votre maison vide de ses occupants.

Un malheur ne venant jamais seul, grâce aux informations transmises sur les réseaux sociaux tels que : « Pa moy1 2 ce voir, vé a la mer avek mé vieu du 15 au 30 », laissé par votre ado préféré aura tôt fait les choux gras des personnes mal intentionnées qui sauront rafler ce qu’il reste.

Alors voici quelques conseils préventifs qui auront leur utilité :

En ce qui concerne votre GPS, remplacez votre adresse perso par un point d’intérêt proche de chez vous, ce qui n’entravera en rien l’utilisation du bouton « Rentrer chez soi ». Si vous habitez à proximité d’un poste de police mettez leur adresse en lieu et place de votre adresse perso. Si cela n’aide pas à appréhender les malfaisants, cela leur apprendra que vous avez le sens de l’humour.

En ce qui concerne les réseaux sociaux, inscrivez-vous dans les mêmes réseaux que les autres membres de votre famille et faites vous en des « amis » ; cela vous permettra de contrôler les informations qui pourraient nuire à votre patrimoine, sans que vos enfants, par exemple, ne se sentent espionnés.

Soyez attentifs à ce que votre adresse n’apparaisse pas dans les profils. Faites, par ailleurs, attention à certaines applications (comme Where sur Facebook) qui permettent de donner sa localisation en temps réel depuis un portable ou un smartphone relié aux réseaux sociaux.

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La pratique du conseil patrimonial

Nous pourrions définir l’activité de conseil en gestion de patrimoine (ou conseil patrimonial) comme le processus interactif qui s’établit entre le conseiller et son client pour lui apporter une aide à la décision dans l’organisation de ses affaires personnelles et/ou professionnelles.

Cette démarche professionnelle repose à la fois sur une approche globale de la situation initiale, la compréhension et l’analyse des motivations, des objectifs, la définition d’une stratégie conduite par un diagnostic préalable et la préconisation de solutions adaptées à la situation immédiate et adaptable à l’évolution future des besoins.

Le conseil patrimonial cherche avant tout à optimiser les ressources d’une personne et concourt directement ou indirectement à la création, la valorisation, le développement et la transmission du patrimoine.

Par sa nature pluridisciplinaire (juridique, fiscal, financier, social, économique), le conseil patrimonial nécessite une méthodologie de travail rigoureuse et structurée permettant une analyse transversale, seule efficiente et pertinente en ce domaine.

Le conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou conseiller patrimonial est un professionnel généraliste ou spécialiste qui rassemble les connaissances suffisantes pour établir un diagnostic et des préconisations issus de cette approche globale ainsi qu’une expérience nécessaire à la mise en place et au suivi de ses conseils.

Sa transversalité fait sa différence avec les autres métiers connexes.

Soumis à la confidentialité du secret professionnel, il instaure une relation de confiance qui s’inscrit dans une durée et qui se construit grâce à des qualités humaines lui permettant de répondre d’une manière juste aux motivations profondes qu’il aura su découvrir.

Le CGP exerce son activité en indépendant mais il existe des professionnels similaires intégrés aux réseaux bancaires, immobiliers ou d’assurance.

La plupart des gens pensent que la gestion de patrimoine est synonyme de gestion de fortune, réservée aux personnes « haut de gamme »… mais connaissez vous réellement les champs d’intervention et les bénéfices que chacun d’entre nous peut et devrait retirer de l’accompagnement d’un professionnel complet en la matière.

Pour exercer son métier, le conseiller en gestion de patrimoine doit avoir des connaissances croisées dans les domaines juridique, financier, fiscal, social et économique qui interagissent dans un environnement réglementaire très complexe.

Il est également soumis à un ensemble de règles qui régissent les multiples facettes de son activité ; c’est ainsi qu’il est avant tout couvert par une assurance professionnelle ainsi qu’une garantie financière sans lesquelles il ne peut exercer légalement.

Comme nous le rappelons dans notre site internet, son large domaine d’intervention est très encadré. Ainsi, son autorité de tutelle en matière financière est l’Autorité des Marchés Financiers et l’ Autorité Prudentielle (Banque de France), il est répertorié en sa qualité de courtier auprès de l’ORIAS, et est soumis à la loi Hoguet en sa qualité de conseil immobilier (carte de transaction).

Dans le cadre de la protection de l’épargnant, le conseiller en gestion de patrimoine offre des prestations rémunérées par honoraire, dans un processus de travail en plusieurs étapes :

  1. Etablissement et formalisation d’une relation de travail par une lettre d’information présentant son activité ainsi qu’une lettre de mission définissant les conditions de collaboration
  2. Mise en œuvre d’un audit patrimonial incluant une phase de découverte, recueil d’informations et analyse. Un diagnostic est établi sur la base duquel des préconisations seront suggérées.
  3. Elaboration d’une stratégie à court, moyen, long terme validée ensemble. La compréhension des motivations profondes dépend essentiellement de la qualité de l’entretien et permet la définition des vrais objectifs à atteindre.
  4. Mise en œuvre des solutions. Le professionnel joue à ce niveau un rôle de coordinateur qui permettra la concrétisation du choix de son client et la maîtrise des instruments (financiers, immobiliers, mobiliers) utilisés.
  5. Le suivi est très important car il est la continuité de la relation de confiance qui s’est établie entre le CGP et son client. Les objectifs et les conditions personnelles varient avec le temps. Les solutions patrimoniales doivent être suffisamment souples pour permettre des ajustements et garder l’harmonisation de ce qui a été construit.
  6. L’inter-professionnalisation : un bon professionnel connaît ses limites et sait s’entourer des compétences d’autres professionnels ; il est curieux, avide de l’évolution des techniques juridiques ou financières et n’hésite pas à se remettre en question par des formations continues afin de garder un niveau d’excellence digne des attentes que tout client devrait exiger de son prestataire.

En ce qui vous concerne, votre interlocuteur habituel rassemble t-il toutes ces caractéristiques ? Que savez vous de ses compétences et de son cursus professionnel ? Qu’en attendez-vous réellement ?

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Patrimoine

Le saviez-vous ?

Le mot patrimoine vient du latin patrimonium (patris omnium) qui se traduit par « l’héritage du père » et désigne l’ensemble des biens (matériels et immatériels) d’une famille.

Il n’existe pas de définition précise du mot ou plutôt il en existe des interprétation selon le regard qu’on y porte.

–         Au sens juridique, le patrimoine est l’« ensemble des biens et des obligations d’une personne, envisagé comme une universalité de droit ».  C’est une « enveloppe » ayant pour vocation de recueillir les droits, les biens et les obligations d’une personne.

–         Au sens comptable, le patrimoine est la valeur nette de l’ensemble des éléments aliénables et transmissibles dont une personne est propriétaire. Le patrimoine est l’ensemble des avoirs (encours, stock, flux) et des dettes d’une personne pouvant s’apprécier en terme monétaire sur une période donnée.

Le patrimoine peut être divisé en trois catégories distinctes : le patrimoine privé, le patrimoine professionnel et le patrimoine social.

La gestion de patrimoine est donc l’activité qui s’intéresse à l’ensemble des biens que détient une famille (couple ou groupe familial) tant dans sa phase de création, de développement, de valorisation que de transmission.

Le patrimoine d’une personne s’exprime dans un environnement complexe qui touche simultanément les domaines juridique, économique, fiscal et social. Ce caractère transversal et pluridisciplinaire exige, de la part du professionnel exerçant cette activité, un niveau de connaissances dans l’ensemble de ces domaines, une méthodologie de travail rigoureuse basée sur une approche globale, des qualités humaines importantes mais également des compétences issues d’une expérience favorisant la mise en pratique des préconisations  proposées.

Chacun pourra alors choisir le professionnel, conseiller en gestion de patrimoine (CGP), qui lui convient d’abord en fonction des critères indiqués ci-dessus (supposant être à jour de la règlementation) ensuite en fonction de la pertinence recherchée (profil, objectifs) car souvent le CGP est spécialisé dans un domaine d’activité (finance, assurance, immobilier…)

Par ses qualités, le CGP est une aide à la décision qui sait avant tout diagnostiquer une situation avant de définir avec son client une stratégie et une organisation adéquates à ses objectifs personnels voire professionnels, adaptés à la situation d’aujourd’hui et adaptable à celle de demain.

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Investir Patrimoine

Investir en résidence de tourisme et ZRR

La loi «Demessine», applicable jusqu’en 2012, cible les zones de revitalisation rurales. Le principe est l’acquisition d’un bien immobilier, une résidence qui se situe dans une zone à revitaliser, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 25 000€ sur six ans du montant de l’investissement avec un plafond de 100 000€.

Une belle économie qui correspond en fait au transfert de risque de l’Etat vers l’investisseur privé qui supporte le succès ou l’échec de l’opération. Le risque réside dans la zone à revitaliser : en effet, l’absence d’activité économique voire touristique doit avoir une cause première qu’il est nécessaire d’appréhender pour en assurer le (re)développement.

Ces résidences avec services para-hôteliers sont vendues par un opérateur immobilier qui place un gestionnaire. Celui-ci  va garantir, par le biais d’un bail de 9 ans minimum, le montant du loyer. Si l’investisseur ne peut pas louer plus d’un an, il doit rembourser l’avantage fiscal qu’il a bénéficier sous la forme d’une réduction d’impôts.

De nombreux gestionnaires connaissent des difficultés de gestion et beaucoup ont disparu rapidement en déposant le bilan. Dans ce cas, le bail est rompu et le propriétaire se retrouve seul dans une situation pour laquelle il n’a nullement été préparé. Le mandataire judiciaire ne fait que gérer une situation parmi d’autres ; le repreneur éventuel oblige le propriétaire à baisser le prix des loyers jusqu’à 50% ; ce qui dénature considérablement le montage financier d’origine basé – la plupart du temps – sur un crédit long terme (+/- 15 ans).

Il ne peut pas revendre avant 9 ans (à cause des fameux avantages fiscaux obligeant à un engagement de location sur cette période) et même au-delà, c’est compliqué à cause de l’emplacement éloigné des grands centres urbains.

Il faut savoir que l’investisseur n’est pas toujours propriétaire des parties communes, locaux d’activités, piscine par exemple qui peuvent être la propriété de l’exploitant ou de l’opérateur initial ; impossible alors de transférer ce qui fait l’intérêt même de la résidence avec services.

En conclusion, les risques et contraintes existent du fait d’un manque de maîtrise des rouages pour un investissement payé fréquemment plus cher que le prix du marché.

Par ces incitations fiscales, l’Etat a encouragé deux phénomènes :

  • l’accession de ce type d’investissement à une frange de personnes qui n’ont pas la connaissance suffisante pour en comprendre les enjeux juridiques et fiscaux,
  • la vente de produits immobiliers spécifiques par des non spécialistes de la fiscalité personnelle (commerciaux de banque ou indépendants),

Un système non contrôlé par les pouvoirs publics et non contrôlable par les investisseurs dans lequel les accords entre promoteurs et gestionnaires ont ouvert la voie à des abus de gestion extraordinaires dont l’investisseur final aujourd’hui fait largement les frais tant au niveau économique et financier que juridique et fiscal.