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Investir en résidence de tourisme et ZRR

Investir en résidence de tourisme et ZRR
copyright Studio Communi-Mage 2010

La loi «Demessine», applicable jusqu’en 2012, cible les zones de revitalisation rurales. Le principe est l’acquisition d’un bien immobilier, une résidence qui se situe dans une zone à revitaliser, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 25 000€ sur six ans du montant de l’investissement avec un plafond de 100 000€.

Une belle économie qui correspond en fait au transfert de risque de l’Etat vers l’investisseur privé qui supporte le succès ou l’échec de l’opération. Le risque réside dans la zone à revitaliser : en effet, l’absence d’activité économique voire touristique doit avoir une cause première qu’il est nécessaire d’appréhender pour en assurer le (re)développement.

Ces résidences avec services para-hôteliers sont vendues par un opérateur immobilier qui place un gestionnaire. Celui-ci  va garantir, par le biais d’un bail de 9 ans minimum, le montant du loyer. Si l’investisseur ne peut pas louer plus d’un an, il doit rembourser l’avantage fiscal qu’il a bénéficier sous la forme d’une réduction d’impôts.

De nombreux gestionnaires connaissent des difficultés de gestion et beaucoup ont disparu rapidement en déposant le bilan. Dans ce cas, le bail est rompu et le propriétaire se retrouve seul dans une situation pour laquelle il n’a nullement été préparé. Le mandataire judiciaire ne fait que gérer une situation parmi d’autres ; le repreneur éventuel oblige le propriétaire à baisser le prix des loyers jusqu’à 50% ; ce qui dénature considérablement le montage financier d’origine basé – la plupart du temps – sur un crédit long terme (+/- 15 ans).

Il ne peut pas revendre avant 9 ans (à cause des fameux avantages fiscaux obligeant à un engagement de location sur cette période) et même au-delà, c’est compliqué à cause de l’emplacement éloigné des grands centres urbains.

Il faut savoir que l’investisseur n’est pas toujours propriétaire des parties communes, locaux d’activités, piscine par exemple qui peuvent être la propriété de l’exploitant ou de l’opérateur initial ; impossible alors de transférer ce qui fait l’intérêt même de la résidence avec services.

En conclusion, les risques et contraintes existent du fait d’un manque de maîtrise des rouages pour un investissement payé fréquemment plus cher que le prix du marché.

Par ces incitations fiscales, l’Etat a encouragé deux phénomènes :

  • l’accession de ce type d’investissement à une frange de personnes qui n’ont pas la connaissance suffisante pour en comprendre les enjeux juridiques et fiscaux,
  • la vente de produits immobiliers spécifiques par des non spécialistes de la fiscalité personnelle (commerciaux de banque ou indépendants),

Un système non contrôlé par les pouvoirs publics et non contrôlable par les investisseurs dans lequel les accords entre promoteurs et gestionnaires ont ouvert la voie à des abus de gestion extraordinaires dont l’investisseur final aujourd’hui fait largement les frais tant au niveau économique et financier que juridique et fiscal.

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